1988 yılından günümüze kadar olan tecrübe ve profesyonel çalışması ile özellikle Kayseri'de 6 şube 60 danışman ile emlak sektöründe bir marka olarak faaliyet gösteren Yaşar Gayrimenkul büyüyerek devam ediyor. Lisanslı Gayrimenkul Danışmanı ve Eğitmeni olan Muhammed Afacan, “2022 yılında gayrimenkulde yeni rekorlar kırılacak. 2022 yılında gayrimenkulde yeni rekorlar kırılacak! Son zamanlarda sık sık gündeme gelen gayrimenkul sektörü için 2021 yılı çok hareketli geçmişti. Gündemden düşmeyen kiralar ve satılık konut fiyatları uçtu, barınma krizleri yaşandı, inşaat maliyetleri yükseldi. “2022 yeni arzların artacağı bir yıl olacak. Bu çerçevede de gerek birinci gerekse de ikinci el taşınmaz ticaretinde hareketli bir dönem bekliyoruz. Yabancılara satışta yeni rekorların gerçekleşeceğine, gayrimenkul ihracatının da hareketli olacağını bekliyoruz” dedi.
Merhaba Almanya doğumluyum. Kayseri'de ikamet etmekteyim. Çalışma hayatıma satış danışmanlığı ile başladım. Satış ve pazarlamaya yönelik birçok eğitimler aldım. Dumlupınar Üniversitesi Hisarcık Meslek Yüksek Okulu Emlak ve Emlak Yönetimi Bölümü mezunuyum. 5 yıldır Kayseri'de yerel bir emlak firması olan İmza Emlak'ta çalıştım. Kayseri'nin bütün semtlerinde çok çeşitli gayrimenkuller için (konut, bina, arsa, fabrika, vb.) çalışmalar hazırladım. Bu süre zarfında pek çok gayrimenkulün satış ve kiralama işlemlerini gerçekleştirdim. Ayrıca toplamda 6 yıldır, Halk Eğitim merkezlerimizde Emlak danışmanlığı eğitmenliği yapmaktayım. Tüm bunların yanında eş zamanlı olarak faizsiz finans sektörünün öncü firmalarında finansal danışmanlık yaptım. Emlak sektöründeki bilgi ve tecrübelerimi ayni hedeflerimiz doğrultusunda 6 şube 60 danışman ile Yaşar Gayrimenkul bünyesinde çalışmaya karar verdim. Yaşar Gayrimenkul bünyesinde emlak sektörüne hizmet edecek meslektaşlarımıza mesleki yeterlilik belgesi vermekteyim.
Ne zamandır gayrimenkul danışmanlığı yapıyorsunuz?
Bu yılın Haziran ayında emlak sektöründe 8. yılımı dolduracağım.
Yaşar Gayrimenkul’den bahseder misiniz?
Yaşar Gayrimenkul 1988 yılından günümüze kadar olan tecrübe ve profesyonel çalışması ile özellikle Kayseri’de emlak sektöründe yükselen bir marka olarak faaliyet göstermektedir. Gayrimenkul sektöründe, müşterilerimizin beklentilerini, ihtiyaçlarına ve olanaklarına göre en iyi noktada buluşturarak, satış öncesi ve sonrası en hızlı ve güvenilir hizmeti sunmaktır. Yaşar Gayrimenkul, pazarlamasını yaptığı gayrimenkullerin satış öncesi ve satış sonrası hukuksal olayların çözümlenmesinde, paranın yatırım olarak gayrimenkulde değerlendirilmesinde ve ihtiyaca uygun gayrimenkullerin bulunmasında yılların bilgi, beceri ve deneyimiyle yasal ve hukuksal anlamda da hizmet sunmaktadır. 6 şube ve 60 danışman iş ortağı ile hizmet veren firmamız çok yakında ülkemizin ve dünyanın cazibe şehri İstanbul’un en güzide semtinde Nişantaşı’nda yeni şubemizi açma hazırlığı içerisindeyiz.
Bu aralar piyasalar nasıl, sıkıntılar var mı ne durumda? Ekonomik krize rağmen hareketli sanki ev fiyatları arttığı halde alıcı buluyor, sizin değerlendirmeleriniz nasıl? Kayseri’de gayrimenkul durumu nasıl?
Birçok alanda faaliyet görüyoruz. Ev, arsa, imarlı imarsız arsa, dükkân ev satımı, kat karşılığında bina dikimi ve kentsel dönüşüm gibi. Bizim sektörün ülke ekonomisinde ciddi bir kat katkısı var. Çünkü bir ev yaptırılınca bunun tuğlacısından, mücahidine kadar müteahhidinden emlakçısına, bankacısına kadar geniş bir yelpazesi var. Bunların hepsi birbirine bağlı olarak yürüyor. Siz sadece bir alana hizmet etmiş olmuyorsunuz. Bundan birçok sektör de faydalanıyor. Ne kadar çok ev alımı ve yapımı olursa o kadar çok kişide bundan para kazanır. Bu da piyasada bir hareketlilik olmasına olanak sağlıyor. Devlette de aynı zamanda bir katkısı oluyor. Çünkü ev alınırken müşteri bankaya para yatırıyor tapu masrafı için ve abonelik için. Son yıllarda konut sektöründe maliyetlerde ciddi artışlar oldu. Bu artışlar reel olarak şu anda fiyatlara yansımadı. Bu taleple birlikte konut fiyatlarında bir artış bekliyoruz, önümüzdeki süreçte. Özellikle 2022'nın ilk yarısından sonra ve 2023 yılında bir artış devam edecek. Şu anda gayrimenkul ve konut sektörüne yatırım yapanlar 2023 yılında çok ciddi bir kazanç elde edecekler. Şu anda Kayseri de bir talep var ama talepler ertelendi. Tüketicinin de büyük bir bölümü kredi kullanmak durumunda, tabi ortalamalara baktığımızda satışların % 40’i kredili. Satış rakamları da konut kredileri ile finanse ediliyor. Böyle olunca da konut kredi faizlerinin geriye çekilmesi ile ilgili sektörün bir beklentisi var. Şayet böylede bir girişim olursa bundan sonra konut sektöründe ciddi bir hareket olacağını düşünüyoruz. Yatırımlarımızı bu doğrultuda artırmaya başlıyoruz. Kayseri'de, İstanbul’da ve başka şehirlerde yeni şubeler hayata geçireceğiz. Şu anda zamanlama olarak konut sektörüne yatırım yapmanın tam zamanı olduğunu düşünüyorum ve 2022'nın ilk yarısından sonra ciddi bir artış olacağını düşünüyorum. Öte yandan biliyorsunuz, insanların yaşadıkları mekânla ve kentin geneliyle kurdukları ilişkiler çok önemli. Yaşadığı mekânı sahiplenmeyen, burada kendisini misafir gibi gören bir topluluktan ziyade, bu yeni mekânlarla organik ve duygusal bir aidiyet bağı kurabilen bir toplumsallığın hayat bulması için çaba sarf ediyoruz. Tasarlanan yeni yaşam alanlarında yaşayacak onların bu yeni mekânla bir ilişki kurabilmesinin yaşamsal altyapısı kurulurken buradaki bağı biz gayrimenkul danışmanları sağlıyoruz. 6 şube 50 danışman ile Kayseri’mizin yerli ve milli en büyük gayrimenkul firması olarak bu şehre hizmet etmekten onur duyuyoruz.
Kayseri’de yılda kaç konut satılıyor?
Kayseri’de yıllara göre konut satışlarına bakacak olursak 2020 yılında 30 bin 33 konut satışı gerçekleşmiştir. 2021 yılında ise bu sayı biraz daha artmıştır. 2021’de 31 bin 989 adet konut satılmıştır. Yani artış göstermiştir. Son yıllarda vatandaşımız yatırımın en güvenilir limanının gayrimenkul sektörü olduğunu benimsemiştir. 2022 Şubat ayında bin 771 adet konut satılmıştır. 2021 Şubat ayında ise bin 695 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Göstergeler şehrimizde emlak sektörünün iyi bir seviyede olduğunu göstermektedir. Şehrimizde emlak sektörüne yöne veren Yaşar Gayrimenkul firmamız olarak bu pastanın içerisindeki yerimizi daha üst seviyelere taşıyarak ülkemize ve vatandaşımıza faydalı hizmetler sunmaya devam ediyoruz.
Gayrimenkul alacaklara ne gibi tavsiyeleriniz olur?
Birçok alıcı adayı bir gayrimenkul alırken ne yazık ki belli bir hedefe dikkatini vermek yerine kervan yolda düzülür mantığıyla konut arama telaşında olması sebebiyle çoğu bir gayrimenkul alamıyor ya da yanlış zamanda doğru olmayan fiyatla gayrimenkul alıyor. Öncelikle bir konut alımı orası da olur burası da olur, 2 oda 1 salon da olur 4 oda 1 salon da olur, para mühim değil yeter ki gönlümüze göre olsun diye düşünerek gayrimenkul alınmaz. Hele hele uygun bir yer olursa alacağız düşüncesiyle hiç olmaz çünkü hedef belirlenmemişse gidilen yol pek önemli değil, zira o yolun sonunun nereye çıkacağı da belirsizlikte. Amaç yatırım yapmak ise ve ölücü değilseniz zaten dikkat etmeniz gereken unsurlar da belirli; bölge, kira geliri, hızlı kiralanabilme potansiyeli, kira geri dönüş süresi gibi ana kriterleri göz önünde bulundurmalısınız. Fakat alacağınız gayrimenkulde oturmayı düşünüyorsanız bir kere ilk çıkış noktanız sahip olduğunuz para olmalı. Eğer elinizdeki para beğendiğiniz ev için yeterli değilse satın almadan vazgeçilmeli. Gayrimenkul Danışmanı olarak bizler şehirde konut, sanayi, ticaret ve sosyal donatı alanlarını sağlıklı yaşam koşulları sağlayacak şekilde çözümleyen konusal planlar ve aksiyonlar üretiriz. Ekonomik, sosyal, kültürel, politik, tarihi, sektörle ve teknolojik araştırmalar yapar, görüş ve önerileri alırız. Kısacası bir bölgenin her şeyiyle röntgenini çekeriz. Yatırımcıya katma değer sağlayabilmesi için en az finansal, hukuksal, muhasebeleş konularda olduğu kadar, şehir planlama konusunda da uzmanlaşma isteyen bir meslek. Sadece gayrimenkul değil; her sektörde bir danışman konusunda müşterisinden daha fazla bilmeli. Bir gayrimenkul danışmanı da yatırımcısını farklı alternatifler, bölge içi dinamikler ve riskler konusunda bilgilendirebilmeli. Yatırımcının kabullendiği risk çerçevesinde, yatırımcının portföyünü yönetme ve çeşitlendirme konusunda fikir verebilmeli. Bu hem konut, hem ticari, hem de arsa arazi yatırımları için geçerli. Gayrimenkulde iyi yatırım hassasiyetle hazırlanmış matematiksel bir formül gibidir. Matematiksel formül derken; konut ve ticari portföyleri düşünelim. Bu portföyler inşaat ve arsa bileşenlerinden oluşur. İnşaat gün ve gün değerini kaybederler. Yatırımın değeri yatırım yapılan bölgenin, yani arsanın değerindeki değişimle ifade edilir. Vehbi Koç bunu şöyle ifade etmiştir. "Yatırım yapacaksan arsa al. Arsa altındır. Üstüne bina yaparsan gümüş olur. İçine de kiracı sokarsan teneke olur." İyi yatırım arsa seçilerek yapılan yatırımdır. Konut yatırımları hala parayı değerlendirmenin kabul edilebilir bir yolu. Yatırım matematiksel bir formüldür dedim; o zaman şöyle anlatayım. Ankara'da kira getirişinin yıllık %5 civarında, ortalama değer artışının ise projenin yeri gelişim alanlarında seçildiğinde ilk 5 sene boyunca %20'in üzerinde olabilir. Bu durumda toplam getiri %25'i aşıyor ki bu da konut yatırımcısının parasının dört yılda geri dönmesi alması anlamına gelir. Yatırımcının peşinatının 3 katına kadar kredi kullanılabildiği göz önüne alındığında, %14 kadar yıllık faiz öderken konut yatırımcısı kalan yıllık %11'lik net marjı da yanına kar sayabilir. Ek olarak kredi ile konut alan gayrimenkul yatırımcısının ilk aşamada cebinden parasının sadece %25'inin çıkarttığını düşününce de neredeyse yatırımının 2,3 yılda kendisine geri döndüğünü de görebiliriz. Bu kazanç modeli hala geçerli, ancak henüz konut yatırımcısının öngöremediğini düşündüğüm sıkıntılar var. Piyasada arz giderek artıyor ve arsa maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle hep aynı alıcı kesimini hedefleyen ürünler üretiliyor. İlk evi almak bu kadar cazipken kiralamak üzere yatırımlık konut, özellikle de sıfır konut alan kesimin aslında akıllıca bir yatırım yapmadığı ortaya çıkıyor. Bir de son 4 senedir gazetelerde tam sayfa konut projesi, billboardlarda pop starlarından 'ben de buradayım' ilanlarını görüyoruz. Bu da önemli bir gösterge; hiçbir inşaat firması yok sattığı için sayfa sayfa reklam yapmıyor. Birde farkında olunması gereken diğer bir konu; reklama harcanan bütçe aslında yine gayrimenkul yatırımcısının cebinden çıkıyor.
Genç yatırımcılara ve emlak işi ile uğraşanlara tavsiyeleriniz neler olur?
2022 yılında gayrimenkulde yeni rekorlar kırılacak! Son zamanlarda sık sık gündeme gelen gayrimenkul sektörü için 2021 yılı çok hareketli geçmişti. Gündemden düşmeyen kiralar ve satılık konut fiyatları uçtu, barınma krizleri yaşandı, inşaat maliyetleri yükseldi. “2022 yeni arzların artacağı bir yıl olacak. Bu çerçevede de gerek birinci gerekse de ikinci el taşınmaz ticaretinde hareketli bir dönem bekliyoruz. Yabancılara satışta yeni rekorların gerçekleşeceğine, gayrimenkul ihracatının da hareketli olacağını bekliyoruz. Ülkemiz ekonomisi çerçevesinde gayrimenkul sektörünün itici bir güç olduğuna inanıyoruz. Öncelikle şunu kenara koyalım; gayrimenkul sektöründe gayrimenkul fiyatları dışında bir değişiklik olmadı. Herkesin düşündüğü gibi satışlar 5 katına çıktı ya da yarıya düştü gibi bir durum söz konusu değil. Nasıl olur diye düşünüyorsunuzdur? Önce şunu düşünelim, sizce Kayseri’de veya başka bir şehirden bu yazıları okuyanlar için ise bulunduğunuz şehirde 2021 yılında kaç tane gayrimenkul el değiştirmiştir? Tahmin ettiğiniz rakamı kenara yazın. Şimdi TÜİK’in sitesine girip sayılara bakabilirsiniz, sonrasında 2020 toplam rakamlarına bakın, sonra 2019 ve dilerseniz devamına da bakmaya devam edin. Eminim çok şaşıracaksınızdır.
Aslında burada bir parantez de bu yazıyı okuyan meslektaşlarımıza açalım; lütfen şu son 6 aydır veya 1 senedir ne yaptınız sorgulayınız. Portföy mü yok? Mal sahipleri fiyat mı yükseltti? Alıcı adayı mı bulamıyorsunuz? Koyun bunları kenara ve düşünün; siz ne yaptınız? Eğitimlere katıldınız mı? Kendinizi geliştirdiniz mi bu dönemde? Sokağa çıktınız mı? Temas sayılarınızı arttırdınız mı? Yoksa ofiste oturup “Satışlar durdu, kriz döneminde normal zaten işlem olmaması” diyerek kendinizi mi rahatlattınız? Evde oturup çalışır gibi mi yaptınız? Ofislerinizde çay kahve eşliğinde gayrimenkul harici sohbetlerle gününüzü geçirip çok mu yoruldunuz? Satışların olmadığına inanıyorsanız o zaman çalıştığınız bölgedeki tapu dairesini bir ziyaret edin, piyasa yavaşladı diyorsanız satış yapan meslektaşlarınızı düşünün, iş yok diyorsanız sahaya çıkın ve dolaşın. Her gün minimum 10.000 adım atmayan gayrimenkul danışmanının adı gayrimenkul danışmanıdır ancak yaptığı iş gayrimenkul danışmanlığı değildir. Yarın veya bu yazıyı okuduğunuz gün; bu yazının son cümlesini okuyup noktaladığınız an sahaya çıkın; çünkü eğer harekete geçecekseniz hiçbir zaman hiçbir şey için geç kalmış değilsiniz. Doğru zaman bu yazıyı noktaladığınız an atacağınız adımla başlayacaktır ya da şöyle uzunca bir dönem daha pandemi sürecinin bitmesini bekleyeceksinizdir ta ki siz kendiniz için bir şey yapmaya karar verene kadar. Kendiniz için harekete geçin ve mesleğimize değer katacak adımlar atın. Hemen şimdi o adımı atın çünkü bu işi gerçekten hakkını vererek yapmak istiyorsanız bilin ki bir gayrimenkul danışmanının ofisinde oturup günü öldürme lüksü yoktur. Kendiniz için, aileniz için, çocuklarınız için ve size inananlar için çalışın. Başarınız ile onları gururlandırın.
Son olarak neler söylersiniz?
Korona virüsün hayatımıza girmesiyle tüm düzenimiz değişti. Bu değişimde gayrimenkul sektörünün etkilenmemesi imkânsızdı. Özellikle evden çalışma modelleri ile ofis ihtiyaçlarındaki değişim ve dönüşüm yaşandı. Büyük ofisler yerine daha küçük ofislere taşınanların sayısı arttı. Bazı firmalar ise ofislerden tamamen vazgeçti. Öte yandan evde geçirilen vaktin artması nedeniyle bahçeli, teraslı evlere ilgi arttı. Artık metrekaresi daha büyük evler tercih edilirken çalışma odası da isteniyor. Ayrıca bu durum iç göçü de etkiledi.
‘Değişmeyen tek şey’
Gayrimenkulde ise kısa vadeli getiriler görülmese de özellikle bu sene enflasyon oranının çok daha üzerinde bir getiri sağladı. Bu nedenle bizler profesyonel emlak danışmanları olarak gayrimenkulü gerek yatırım, gerekse kira getirisi için önermeye devam ediyoruz.
(Röportaj: Memduh BORAZAN)
